A aparut Indicele INS
In primele 3 luni din 2010, preturile proprietatilor rezidentiale au scazut cu 3.96% fata de anul 2009, considerat an de baza. Scaderea preturilor a fost observata si pe cele doua tipuri de imobile la nivel national: la apartamente preturile au scazut cu 3.8%, in timp ce la case scaderea a fost de 4.3%, se arata in primul comunicat referitor la evolutia preturilor proprietatilor rezidentiale, publicat de Institutul National de Statistica.
Apartamentele s-au ieftinit cu 3,8% in medie in primul trimestru, cele mai mari ieftiniri avand loc in Bucuresti- 5,7%. In restul tarii, preturile de pe segmentul apartamentelor de pe piata imobiliara s-a contractat cu 1,6% mai arata INS.
In orase, preturile sunt mai elastice
In privinta cladirilor individuale (case, vile sa), preturile din mediu urban au scazut in medie cu 4,33% in primele 3 luni din acest an fata de 2009, in vreme ce casele situate in mediu rural s-au ieftinit in medie cu 4,26%.
Elaborarea metodologiei de calcul a inceput in anul 2008 in baza unei colaborari intre INS, Banca Nationala a Romaniei (BNR) si Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania (UNNPR). Colectarea informatiilor de la birourile notariale a inceput cu luna ianuarie 2009 si se realizeaza de catre INS cu sprijinul camerelor teritoriale ale notarilor publici.
Indicele INS completeaza ceilalti indici existenti
Doi dintre indicii imobiliari care monitorizeaza in prezent preturile apartamentelor vechi din Bucuresti indica o scadere de peste 20% de la inceputul anului 2009, momentul zero pentru indicele publicat astazi de INS
Astfel, potrivit indicelui BREI, realizat de Colliers International, pretul apartamentelor vechi din Capitala a scazut cu aproape 25%, de la 1.359 euro/mp construit la 1.026 euro/mp in luna mai.
In acelasi timp, potrivit imobiliare.ro, scaderea preturilor a fost de 23%, de la 1.619 euro/metrul patrat util la 1.250 de euro/metrul patrat. Diferentele de pret sunt date de unitatile de masura diferite: metrul patrat construit, respectiv metrul patrat util (care nu cuprinde peretii interiori sau terasele).
„Indicele este calculat pe baza anchetei desfasurata cu ajutorul birourilor notariale incepand cu anul 2009”, mai arata oficialii INS, care mai precizeaza ca obiectivul cercetarii este de a masura evolutia trimestriala a preturilor proprietatilor rezidentiale fata de anul 2009 (anul de incepere al anchetei) si nu de a calcula pretul mediu pe metru patrat sau o valoare medie per tranzactie in functie de numarul de camere sau suprafata utila.
Acesta este unul dintre cei mai asteptati indici din economia locala, in conditiile in care dezechilibrele din piata locuintelor au fost provocate inclusiv de opacitatea pietei, pana acum companiile locale imobiliare isi intocmeau rapoartele privind evolutia preturilor bazandu-se pe preturile solicitate de catre proprietari sau agenti imobiliari, ceea ce genera discrepante si confuzie in piata.
Colectarea datelor
Datele sunt colectate pe baza unui chestionar electronic cu o periodicitate lunara.
Variabila colectata prin ancheta preturilor proprietatilor rezidentiale face referire la valoarea per tranzactie (contract de vanzare-cumparare) autentificata de catre notarii publici. In vederea stabilirii cat mai exact a caracteristicilor care influenteaza pretul tranzactiei au fost solicitate si informatii cu privire la locatia amplasarii imobilului, anul construirii, tipul cladirii, Suprafata utila si construita, Nivelul la care se afla locuinta (in cazul blocurilor), suprafata teren ( in cazul caselor), dar si alte caracteristici calitative (Tipul locuintei, Gradul de confort, Incalzire, Tipul de finisaj, Starea de intretinere a locuintei, Materialele de constructie s.a)
Metoda de calcul
Indicele este un indice agregat de tip Laspeyres, care presupune masurarea evolutiei preturilor in perioada curenta fata de o perioada de baza (2009) pentru cladiri de tip apartament, cladiri individuale si total proprietati rezidentiale.
Metoda de estimare folosita este metoda „hedonica”, care are la baza o functie de regresie prin care se masoara corelatia dintre variabila dependenta (pretul tranzactiei) si caracteristicile reprezentative pentru formarea preturilor proprietatilor rezidentiale. Exista doua mari metode de calculare a indicelui rezidential: metoda regresiei hedonice si cea a vanzarilor repetate. Prima identifica factorii de pret pe baza premisei ca valoarea bunului este determinata de caracteristicile interne ale acestuia si de factorii externi care-l influenteaza. Spre exemplu, utilizand aceasta metoda, pretul unei locuinte este determinat de caracteristicile sale (marime, infatisare, starea fizica etc.), dar si de cele ale vecinatatilor (accesibilitate spre zonele comerciale, institutii de invatamant, nivelul poluarii, valoarea caselor vecine etc.). Practic, metoda regresiei hedonice apreciaza gradul in care fiecare dintre elementele de mai sus afecteaza alcatuirea pretului real.
Ce anume va influenta acest indice?
Pe masura ce acest indice se va rafina, el va aduce o transparentizare a pietei imobiliare. Astfel ca cei care isi bazeaza valoarea contabila a activellor pe evaluari trecute, ar putea fi afectati. Aici intra mai ales vanzatorii de imobile ramase cu ele pe stoc, dar si bancile, ale caror garantii se pot deteriora ca valoare. De asemenea, valoarea proprietatilor executate silit, care va fi si ea influentata.
Mai toate statele membre UE utilizeaza un asemenea indice. Franta are seloger.com, in Marea Britanie exista rightmove.co.uk, iar in Spania indicele fotocasa.es. In paralel cu acesti indici, mai circula indicii oficiali, elaborati fie de notari, fie de Statisticile nationale.
Tendinta din Romania este opusa celei inregistrate in Europa, amploarea corectiilor de pret fiind echivalenta cu cea din Franta anului 2009, chiar daca acumlocuintele pariziene incep sa se scumpeasca foarte usor.
